Сдача квартиры в аренду для многих украинцев — это один из самых простых способов получать стабильный пассивный доход. Особенно в условиях, когда деньги быстро обесцениваются, а рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Но сразу после радости от «дополнительных денег каждый месяц» у владельца возникает вопрос: а как же налоги? Нужно ли платить, сколько именно и что будет, если этого не делать?

В 2025 году правила остаются достаточно понятными, хотя и не всем приятными. Давайте разберёмся детально, чтобы вы имели чёткую картину и могли принять правильное решение.

Почему вообще нужно платить налоги с аренды
Многие владельцы думают: «Это же моё жильё, я его купил, а теперь сдаю. Почему я должен делиться заработком с государством?»

Но с точки зрения закона — арендная плата это такой же доход, как зарплата или прибыль от бизнеса. И если человек получает доход, он должен с него платить налоги.

Налоговая интересуется не самой квартирой, а деньгами, которые вы получаете. Если на карту регулярно поступают одинаковые суммы от одного человека, это легко отследить. Поэтому надеяться на «никто не узнает» сегодня уже небезопасно.

Кто именно должен платить налоги

• Обычный владелец (физическое лицо)
  Например, у вас есть одна квартира, которую вы сдаёте долгосрочно. Тогда вы декларируете доход один раз в год и платите налог как физическое лицо.
   
• ФЛП (физическое лицо-предприниматель)
  Если квартир две, три или больше, или вы сдаёте их посуточно, как мини-отель, налоговая считает это предпринимательской деятельностью. В таком случае лучше зарегистрироваться как ФЛП — иначе рискуете получить претензии от государства.
   

Какие налоги действуют в 2025 году

• Если вы физическое лицо
  Ставки остались такими:
   
  • 18 % — налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
     
  • 1,5 % — военный сбор
     
• Итого 19,5 % от дохода.
  👉 Пример: вы сдаёте квартиру в Киеве за 15 000 грн в месяц. За год это 180 000 грн. Налог составит 35 100 грн. Да, сумма ощутимая, но именно столько вы обязаны официально заплатить государству.
   
• Если вы ФЛП
  Для большинства арендодателей подходит 3 группа упрощённой системы. Ставка — 5 % от дохода.
  Дополнительно нужно ежемесячно платить ЕСВ (единый социальный взнос) — в 2025 году это около 1 870 грн.
  👉 Пример: у вас две квартиры, приносящие 30 000 грн в месяц. За год это 360 000 грн. Налог по ФЛП составит 18 000 грн + ЕСВ примерно 22 000 грн в год. Итого около 40 000 грн. Как видите, это выгоднее, чем платить как физическое лицо.
   

Как происходит процесс

1. Подать декларацию
   Физлица делают это раз в год — до 1 мая следующего года. То есть за 2025 год нужно отчитаться до мая 2026-го.
    
2. Заплатить налоги
   Крайний срок — до 1 августа.
    
3. Сделать всё онлайн
   Сегодня нет необходимости стоять в очередях в налоговой. Есть электронный кабинет налогоплательщика, где можно подать декларацию и сразу оплатить налог.
    

Что будет, если не платить
Многие до сих пор сдают квартиры «по-старому»: договор не оформляют, деньги берут наличными. Кажется, что всё хорошо. Но есть несколько «но».

• Налоговая имеет доступ к банковским счетам и может легко заметить регулярные платежи.
   
• Если арендатор решит пожаловаться или обратиться в суд, вы не сможете доказать, что всё было официально.
   
• За неуплату предусмотрены штрафы: от 25 % до 50 % от суммы долга + пеня за каждый день просрочки.
   

То есть риск намного выше, чем сэкономленные деньги.

Почему лучше работать «по-белому»

• Спокойствие и защищённость
  Когда всё оформлено официально, вы можете спать спокойно и не переживать, что завтра позвонят из налоговой.
   
• Юридическая защита
  Если арендатор перестанет платить или испортит имущество, официальный договор и задекларированный доход — ваш главный аргумент в суде.
   
• Финансовая выгода в долгосрочной перспективе
  Официальный доход — это возможность брать кредиты, ипотеку или подтвердить платёжеспособность перед банком.
   

Небольшой чек-лист для владельца в 2025 году

1. Заключите письменный договор аренды.
    
2. Определитесь, что выгоднее: платить налоги как физлицо или стать ФЛП.
    
3. Позаботьтесь о подтверждении платежей — получайте арендную плату на карту или по расписке.
    
4. Подайте декларацию до 1 мая 2026 года.
    
5. Заплатите налоги до 1 августа.
    

Вывод
В 2025 году избежать налогов с аренды официально не получится. Физлица платят 19,5 % от дохода, ФЛП — 5 % плюс ЕСВ. Какой вариант выбрать — зависит от количества квартир и частоты их сдачи. Главное — помнить: легальное оформление защищает вас от штрафов, конфликтов с арендаторами и неприятных сюрпризов от государства.